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    股价暴跌近9成后,匆忙卖物业,这家千亿房企有多危险?|| 深度

    发表时间: 2021-09-29 13:09:02

    作者: 广州无冕信息技术有限公司

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    股价暴跌前,有消息称总部员工全员降薪,而面对10月到期的美元债,有投资者心急催促创始人想办法归还,新力控股有多缺钱?


    本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

    作者:方斯嘉

    编辑:陈涧

    设计:岚昇

    实习生:罗婉儿


    新力股价狂跌已有一个星期,质疑、惊恐的情绪,正笼罩着这个千亿“黑马”房企。


    9月20日,新力控股集团(02103.HK)午后开盘后一路下跌,跌幅达到89.09%,股价仅为0.41港元/股,市值较上一个交易日缩水近约120亿港元,仅剩14.64亿港元。随后,新力股票停牌。


    新力股价在9月20日出现高台跳水。


    自救行动正在展开,9月27日,据澎湃新闻消息,目前金科服务正在和新力服务洽谈收购其物业的事项,但目前这笔交易还没有最终敲定,无法确定是否会成功。


    新力曾是地产界的明星,从2010年创立到踏入千亿销售规模,仅用了10年,发展速度让大部分房企瞠目结舌。近一周内,市场消息频出,这个千亿新贵似乎命悬一线。


    覆巢之下,复有完卵乎?新力停牌的一周内,无论是企业方、债权人、购房者,甚至是众多同行,都紧绷着神经,担心被波及。


    被掀开的“面具”


    在新力股价狂跌之前,市场曾释放一则消息:“新力集团总部员工全员降薪,其中副总裁级别降70%,总经理级别降60%,总监级降50%。”


    一般情况下,企业降薪意味着现金流紧张。


    就在股票停牌后的第四日,新力发布2021年中期报告,财务情况看似稳健。


    中期报告显示,新力踩中三条红线中的一条,剔除预收账款后的资产负债率为73.5%,处于黄档状态。现金短债比、净负债比率则处于达标状态。


    在8月30日召开的中期报告会上,新力控股副总裁李想表示:“有信心在一年内把三道红线全部降到标准的范围内,达到绿档要求。”


    对于这份年中报,网友评论称:“PPT做得挺漂亮。”


    实际上,粉饰财报是一些企业的常规动作。但在股价狂跌近9成的背景下,新力的财务问题被“扒”得精光。


    从数据上看,新力的现金短债比1.24为达标状态,但实际上存在误导嫌疑。自媒体“路数”指出,在计算中,新力没有把受限制现金这一科目,明确列在前几页的综合财务状况表中,实际上,现金短债比为0.78,没有达标。 


    新力还存在有表外负债的风险。从年度报告上看,新力的少数股东权益与损益存在错配。新力的少数股东权益占比逐年攀升,但损益则是下降状态。


    另一则数据暗示了少数股东不寻常性。2021年,新力少数股东权益约为92亿元,占净资产比例接近50%,而2020年度少数股东损益仅0.78亿元,占净利润比例仅为3.8%。种种迹象表明,新力存在有“明股实债”嫌疑。


    着急的讨债人


    债权方早就坐不住了。


    新力股票停牌当日,市场流传出多张截图,聊天记录显示,投资者要求与张园林直接对话,并催促其 “拿出资金解决”。


    在对话中,有投资者提及到一笔公募债,“必须要有壮士断腕勇气,用个人财产或借钱也好,归还10月中公募债。”投资者称,一旦违约,对于境内所以公募债银行、信托借款皆会触发交叉违约,全部债券都触发提前还款,届时,新力的资金链将承受更大压力。


    张园林在群聊中回复投资者,图片来自网络。


    新力目前存在3笔美元债,分别为:新力9.5% N20211018、 新力8.5% N20220124、新力10.5% N20220618, 未偿还金额共计约6.94亿美元。而最近一笔金额约2.5亿美元的美元债,到期时间在10月中旬左右。


    新力有三笔美元债。


    伴随而来的还有信托问题。


    据“国潮说”消息称,根据投资人提供的安泉602号(新力硕丰)重大事项信息披露报告显示,该信托计划所发放贷款的保证人新力地产集团有限公司下属子公司在中建投信托其他融资项目出现利息逾期,新力集团未能依约履行担保义务,其担保能力可能存在不足。


    实际上,信托也是新力重要资金输血来源。在新力上市招股书中,还存在一笔利率高达15%的信托。


    新力还涉及商票逾期。2021年中期报告中,新力高管回应媒体称,截至6月30日,新力商票余额约为9.4亿,半年内到期金额不超过3亿。先不论数据真假,9.4亿元的商票相比于地产龙头而言,规模并不大。


    但另一个危险的信号是,今年以来,市场消息称,新力部分商票出现延期、逾期兑付问题。若是新力半年内到期商票规模仅有3亿元,则反映了商票的紧张程度。或者说,商票规模不止如此。财报显示,截至2021年中,新力的应付账款以及应付票据约80亿元。


    房企债务的多米诺骨牌效应正在蔓延,不少投资者担心房地产企业资金风险会波及银行。受恒大事件影响,多家银行对外表态称 “整体风险可控”,并表示将保持密切跟踪。


    而银行亦是新力的主要借款来源。从2021年中报看到,新力的计息银行及其他借款(未经审核)金额约为235.6亿元,为主要金融负债来源。从该公司年报看,主要往来银行有中国民生银行、中信银行、平安银行、招商永隆银行、中国银行(香港)、中国建设银行(亚洲)、恒生银行。


    2021年上半年,新力还进入广发银行白名单,新增多家银行授信,包括工商银行及光大银行等。年报披露,新力已取得多家金融机构授信总额约人民币952亿元。


    新力控股2021年中报显示,截至2021年6月末,新力控股流动负债有754.28亿元,未来一年内新力控股将超130亿元债务到期。


    焦虑的购房者


    “钱紧”的最直观表现,就是项目烂尾。


    有消息传出,新力在江西、广州的楼盘出现停工或施工缓慢。甚至有消息称,新力某项目的房贷被银行退单。


    诸多消息真假难辨,折射的是购房端的焦虑情绪。


    “今天是心情沉重的一天。”南昌新力城的业主分享了维权经历,称项目目前为半停工状态,离交房日期只有2个月,同时,相关业主正与项目方交涉。而项目方回应:“现在没有钱。”


    新力南昌项目停工现场,由业主供图。


    事件并非偶然发生。早在8月13日,成都建工集团有限公司新力城三标段项目部称发包方(江西运发实业有限公司)拖欠前期工程款,导致项目至8月16日起停工。


    新力在成都的一个项目停工。


    值得注意的是,该事件发生在新力 “大本营”江西南昌。一位江西当地居民评论称:“新力楼盘的质量一直很好,不知道为什么发生这种事。”


    实际上,新力早就不是10年前的江西新力了。


    早期,新力一直盘踞于南昌,并相继开发新力帝泊湾、新力洲悦等本地高端项目。在江西业界,一直盛传新力背景雄厚。毕竟,在南昌限购新政颁布之时,新力早已在非限购区开发项目,因此赶上政策红利。谁都不知道,这是不是一个巧合。


    直到2016年,新力逐渐将盘子做大,并将总部迁往上海。


    此时的新力早已失去一砖一瓦建房的初衷。2018年,新力提出 “120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转模式,从那时候起,新力的高质量口碑开始逐渐瓦解。


    2019年,江西南昌的新力业主曾召开一场惹眼的“维权媒体发布会”,反映新力楼盘出现的漏水、路面坍塌等工程质量问题。此后,全国多地出现新力楼盘维权事件。


    如今看来,维权楼盘多了,说明企业存在潜在问题。


    新力或许早已意识到接踵而至的压力,于是开始放缓步伐。


    从拿地数据可以窥见一二。今年上半年新增5宗地块,新增土地权益总价约21.3亿元,相较去年同期新增土地权益总价92.95亿元,金额锐减约77%。


    不过,主因当然不是频繁的维权风波。毕竟,已有案例反映出:房企在追求规模的过程中,优先考虑的是资金,而不是口碑。


    “断臂”自救不易


    猛然摔倒的房企,不止新力一家。


    新力股价下跌近9成当日,港股地产股集体大跌,包括新世界发展、长实集团、新鸿基地产、龙光集团、富力地产、雅居乐等房企,跌幅超7%至10%。


    行业分析称,此次地产股下跌,为恒大债务问题引起的蝴蝶效应所致;其二,或许还存在机构做空行为。分析人士指出,由于香港自由市场模式,因此港股做空较为便利;其三,亦有分析指出,或许存在大股东把股票质押给银行后砸盘。


    被号称“港股最年轻内房股”的新力,此次的股价风波正释放出一个信号:地产企业高杠杆风险加剧。


    新力早就想通过推动上市平台,拓宽融资渠道。然而,在今年9月,新力服务的招股书呈失效状态。不久后,市场传出消息称,新力服务正与龙湖等房企洽谈出售事宜。


    股票停牌之后,市场传出消息称,金科考虑以18亿元收购新力物业。据“风财讯”消息,金科管理层对外表示,金科服务盈利良好,有拓展的想法和需求,对标的物有关注,将在达到披露条件后公告。


    9月27日,据澎湃新闻消息,目前金科服务正在和新力服务洽谈收购其物业的事项,但目前这笔交易还没有最终敲定。


    但自媒体“兽爷”披露了一个信息,新力很早就找过孙宏斌谈收购,但孙宏斌没问价就直接拒绝了。因为每家企业都有负债上限,并购势必会导致企业负债总额的上升。面对繁杂的债务和变化的市场,新力想好好“活着”,怕不是断臂求生那么简单了。


    无论如何,在如今的背景下,地产企业绷着一根脆弱的弦。新力想要通过出售物业并入资金,并不是件易事。


    毕竟,民营房企正处在“寒冬”,每个人都在等待春天的到来。资金流更为充沛的国企央企们,或许还想让子弹再飞一会。

       

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