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    变革下的物企赛道,融创服务如何外秀实力、内修功力?|| 深度

    发表时间: 2021-09-04 13:52:24

    作者: 广州无冕信息技术有限公司

    来源: 无冕财经

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    融创服务实现营收、规模双增长的同时,如何提高服务竞争力?在物业行业监管趋严的背景下,融创服务又将如何应对?


    本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

    作者:郑畅

    编辑:雷缓之

    设计:岚昇

    实习生:罗婉儿


    今年以来,房企融资口收紧、限购政策频出,融创中国等一众房企正在直面“风雨”。2021年中期会议上,融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌直言:“下半年的市场压力会比较大,整个融资市场的信贷市场压力也比较大,销售压力也大,我们要给自己留出比较安全的边界。”


    在此背景下,多元业务的发展显得尤为重要。


    “融创服务是未来集团长期持续运营的主要赛道之一,是未来五年或者十年业绩的一个增长点,集团会一如既往地给予融创服务协同和支持,保持比较大的重视和支持的力度。”融创服务董事会主席汪孟德在2021年半年报业绩投资者会议上表示。


    从融创服务2021年中期报告看到,融创服务的业绩规模实现稳步双增长。报告期内,融创服务实现营收33.2亿元,同比增长85%,归母净利润6.1亿元,同比增长154.4%。


    融创服务业绩增长的原因之一在于在管面积增加。截至2021年中,融创服务在管面积1.73亿平方米,同比增长64.5%,合约面积3.22亿平方米,同比增长38.6%。


    应当思考的是,融创服务实现营收、规模双增长的同时,如何提高服务竞争力?在物业行业监管趋严的背景下,融创服务又将如何应对?


    外拓表实力


    今年以来,包括贵州、山西、北海、张家口等地相继出台物管新规。在新规的引领下,物业行业呈现规范化趋势。


    申万宏源证券发布研报指出,物业管理的中长期行业价值逐步获得社会认可,业主体验感增强有利收缴率提升。


    行业规范化意味着行业升级。此时,龙头物企得以更快做出调整,以迎合行业需要。在此背景下,融创服务得以脱颖而出。


    截至6月30日,融创服务在管建筑面积约为1.7亿平方米,合约建筑面积约为3.2亿平方米。新增在管面积4194万平方米,较去年末增长28%。


    其中,合约建筑面积中来自第三方的面积占比约为32.2%。新增合约建筑面积中来自第三方的面积占比约为69.8%。考虑尚未签约的母公司储备面积,融创服务的合约建筑面积将达到4.6亿平方米。


    从数据可以看到,融创服务的外拓能力正成为其规模野望的关键。


    在新增第三方项目中,新增在管面积中分为收并购项目1869万平方米、市场拓展632万平方米、合资平台255万平方米。在公司的新增合约面积中,70%位于一二线城市,非住宅物业单年合同额占比达 43%。


    新增合约面积中收并购项目3071万平方米、市场拓展1095万平方米、合资平台198万平方米。值得注意的是,不含收并购项目的新增合约面积已超去年全年


    新增合约面积中来自第三方占比达70%。图片来自融创服务2021年年中报。


    收并购依然是融创服务扩大规模的重要渠道。今年4月,融创服务收购了广西彰泰服务80%股权,此宗交易为融创服务新增合约面积约2595万平方米。据悉,彰泰物业是位于广西南宁的头部物企,在2020年位列物业服务百强企业的第63位。融创服务此番并购彰泰物业,不仅能拓充企业的规模,还能加大区域覆盖面。


    东北证券指出,从收并购整合角度来看,去年收购的开元、环融两家公司在整合后基础物管毛利率分别提升3%及4.8%,并购整合能力得到初次验证。


    不过,在收购方面,融创依旧持谨慎态度。“收购不是单纯为了面积的增加而增加,也要把握质量,不想为公司未来的发展上埋一些雷。融创服务行政总裁曹鸿玲对外表示。


    除了收并购之外,市场拓展及合资平台亦是融创服务的外拓阵地。


    融创服务坚持以市场拓展为第三方拓展的主要方式。截至2021年年中,从新增合约面积结构来看,市场化外拓新增1293万平方米,同比增长4.6倍,已超过2020全年的1162万平方米,占新增合约面积的20.7%。


    除此之外,融创服务尝试借助关联方成立合资平台拓宽渠道。年初至今,融创服务与新成立9个合资平台,落地在管面积111万平方米,储备预计超2000万平方米。累计成立21个合资平台,落地在管面积1613万平方米。


    融创服务第三方拓展快速提升的一大原因在于,今年以来,融创服务正进行对外拓团队组织架构和激励体系的优化。同时,将7大区域细化为15大区域,实行精细化管理。




    内修练功力


    “高品质”是融创服务外拓的王牌。融创服务在积极外拓的同时,又在外拓中累积经验,以内修服务力,锻造“功力”。


    融创服务的主要业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三大板块。物业服务类型主要以住宅服务为主。非住业态则服务于写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店等。服务对象还覆盖城市公共物业服务学校、医院、会议中心及政府设施等,服务对象包括南昌万寿宫历史文化街区、杭州市第一人民医院等项目等。


    20个城市上半年销售额超50亿元。图片来自融创服务2021年年中报。


    截至2021年中,在融创服务已覆盖全国29个省、自治区及直辖市的149个城市。囊括住宅服务、城市服务及其他多元业态服务。然而,在规模拓展之时,如何才能保持融创系品质?


    融创服务选择从人才出发,通过融创学院体系,系统组织并推进关键人、中层骨干、一线员工等各级团队能力培养与提升。据融创服务公众号披露,融创服务的管理人员本科以上学历占比达到74%,远高于行业平均水平。核心关键人均为行业高量级人才,且从业经验平均超15年。


    品控是维持品质的动力。目前,融创服务建立了集团-大区-城市公司的三级品控体系,以定期自查和品质巡检的形式,保障服务质量。融创服务通过从集团、区域、城市实现季度巡检、月度检查、每周检查等方式进行监控。“集团管控的主要是核心指标和要求,对于区域的话,要结合地方特色,细化延展标准。”融创服务集团行政总裁曹鸿玲曾对外总结到。


    曹鸿玲认为,服务体系的标准在规范化的基础上,要对内实现差异化、全场景化、动态化,对外实现产品标签化。


    在保证现有品质的同时,融创服务以数字化模式为切入,提供精细化服务。融创服务期待实现设备运维、业务场景和运营管理线上化全覆盖,依靠数字科技力量实现设备设施与人流物流的精细化管理。“融创服务也在机器人的领域做尝试,未来在社区一定的场景里面可能会有一些服务被机器替代。”曹鸿玲透露。


    如今,融创服务正培育与基础服务相关的专业化服务能力。包括承接房修业务、保洁自营能力、成立环保专业公司等。


    在此基础上,融创服务收入实现阶段性增长。报告期内,基础物业收入20.5亿元,同比增长94%。社区生活服务收入1.9亿元,同比增长206%。非业主增值收入10.8亿元,同比增长60%。


    从业务利润上看,基础物业毛利率达26.1%,较去年末上升4.5%;社区生活服务毛利率42.9%,较去年末下降3.4%;非业主增值毛利率38.1%,较去年末上升2.5%。


    融创服务社区生活服务业务板块持续拓宽。图片来自融创服务2021年年中报。


    另一个关键是,融创服务社区生活服务业务板块持续拓宽,服务品类和场景更加全面。其中美居服务收入0.29亿元,同比增长279%;空间运营服务收入0.59亿元,同比增长122%; 房产经纪服务收入0.34亿元,同比增长351%;便民服务及其他收入0.67亿元,同比增长2029%。


    从另一个层面而言,融创服务正将服务力更多地体现在社会创造力上。如今,融创服务已不再是依托于母公司发展的物业服务商,而是在多场景之下,与业主、合作商,乃至政府部门的高质量服务者。

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